多地上调房贷利率下限 为何忽然“调头向上”？
自今年部分城市商业房贷利率跌破3%以后，近期，房贷市场又迎来了一波利率上调。近一个月以来，杭州、南京、苏州、徐州、广州、宁波、无锡、青岛等多座城市相继回调房贷利率下限，上调幅度在5至20个基点之间，调整后利率为3.0%至3.1%。
今年5月份，中国人民银行宣布取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。9月末，中国人民银行发布公告，引导存量房贷利率批量下调。10月，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降25个基点至3.6%。一系列政策引导下，有些城市首套房贷利率一度降至“2字头”。如今，为何房贷利率“不降了”？这反映出房地产市场哪些信号？
在浙江安吉，上个月底，当地某房产中介工作人员李正勇就收到了房贷利率上调的消息。几天过去，据他观察，利率上调似乎对市场影响并不大。
李正勇：从11月29日那天晚上开始，各大银行的银行信贷经理就通知，银行利率会从3.0%上涨到3.1%。总体来讲，3.1%的利率也是比较低的水平，因为公积金的利率现在也还是3.1%，到明年1月1日开始才是2.85%，对于刚需客户来讲，2.85%、3.1%都不是不买房最大的原因。现在从市场反馈来讲，总体对这个消息还是比较平静的，该买还是买，区别不是特别大。
而在江西吉安，某楼盘销售经理罗军也表示，据他了解，当地已有至少五家银行宣布上调房贷利率，然而市场购房需求依然旺盛。
罗军：我们这首套房贷利率上调了约0.2个百分点，达到了3.1%。至少有五家主流银行宣布了上调，虽然利率上调可能对部分购房者产生一定影响，对我们楼盘卖房增加了一定难度，但整体来看，市场购房需求依然旺盛，特别是刚需客户。
面对利率上调，购房者是什么态度呢？
家住浙江平湖的李女士：是突然上调的，之前不是存量房贷利率下调嘛，我就有购买二套改善房的意向，调整之前最低可以做到2.85%，现在首套、二套商业贷款利率都上调到了3.1%，反而弄得我有点纠结了。
山东青岛市民蒋女士最近一直在看房子，打算年底之前买房。在算了一笔账后，她认为这对自家购房计划影响不大。
蒋女士：我是刚需买房，贷款金额不高，利率小幅度的调整影响不大，调整前后月供差别在百元以内，现在房价也比较稳定，不会改变我的买房计划，当然利率要是能低一些更好。
根据中指研究院不完全统计，目前浙江、江苏多地以及广州、佛山、福州、厦门、长沙、武汉、青岛等城市均上调首套、二套房贷利率下限，部分城市首套房贷利率最低水平已上调至3.1%。中指研究院政策研究总监陈文静表示，这背后的原因与楼市回暖和银行经营承压有关。
陈文静：主要源于核心城市市场有所回暖，银行和业主预期发生积极变化。另外，近两年随着LPR的多次下调，商贷利率来到历史低位，银行净息差不断承压，出于经营成本的考量，适度上调房贷利率有助于银行维持更理想的息差水平。
然而，今年一系列金融支持房地产政策所体现的，都是引导贷款利率下行，降低购房人负担，有公众对突如其来的利率上浮表示困惑——利率是要迎来“上涨周期”了吗？对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，我国房贷利率实现市场化定价后所呈现的利率波动，与国家引导贷款利率下行，完全是两回事。
李宇嘉：按照LPR-30基点的这个底线来看，目前的房贷利率应该是3.3%这样的一个水平，但是我们看到市场上出现了更低的利率，甚至低于3%的，这个利率并不是国家政策引导下的利率水平，而是银行之间价格竞争导致的利率水平。也就是说银行下调利率吸引客户，一些银行只是部分网点，并不是每一个客户都能够享受这么低的利率。按照银行的综合经营成本，包括不良率考虑在内的话，低于一定水平肯定是不划算的，这个对贷款风险的防范和可持续的贷款增长是违背的。
一定程度上稳定贷款利率下限，在总和银行有贷款业务往来的武汉江夏区某楼盘营销负责人罗泽看来，一方面可以更好地平衡商贷与公积金贷款需求，另一方面也可以减少大小银行之间的不平等竞争问题。
罗泽：如果是2.9%的商贷和2.85%的公积金其实就没什么差别，而如果是3.1%和2.85%的公积金，就能够既刺激商贷的同时，公积金群体也会保持有公积金的优势。大银行的成本更低，如果大家都降到2.9%的话，小银行会扛不住这样的业务风险；回调到3.1%之后，大家都多多少少有一点利润，市场上不同银行也可以长期地发展。
那么，未来的房贷利率究竟是何走向？陈文静表示，在促进房地产市场止跌回稳的目标下，政策仍将释放更加稳定的预期。
陈文静：房贷利率的波动调整或对市场预期的稳定产生不利影响，短期来看，支持性的货币政策仍将延续，与房贷利率相关的5年期以上LPR仍有下调空间，从而引导各地房贷利率下行，降低购房者置业成本。
既要促进房地产市场止跌回稳，满足居民刚性和改善性住房需求，又需要让银行形成良性经营态势，防范潜在风险的发生，这一平衡点该如何把握？对于购房者而言，又需要怎么做？李宇嘉表示，房贷利率目前已经降至历史低点，未来即便下调，对购房者节约月供方面的影响也有限，应将目光更多聚焦于房屋本身，选择更适合自己的“好房子”。
李宇嘉：明确下限是非常有必要的，银行只有盈利，才能有完善的风险防控体系；利润覆盖不了成本，不良率会明显攀升的。未来房贷利率的走势，取决于房地产止跌回稳到底处于一个什么样的阶段，目前来看房贷利率已经是降到历史的最低水平，当然未来可能还会往下走，但是这种从最高点200个基点左右大幅度的下调肯定是告一段落了。对于购房者，未来即便是有下调，对月供的节约幅度也是非常小的；更多的应该是关注房地产市场本身和选择更好的房子，可能比房贷的选择对于福利的最大化更重要一点。
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编辑丨章宗鹏
